Bogotá.- Desde el 25 de febrero, cuando se informó que BD Promotores, presidida por el cuestionado Venerando Lamelas, se liquidaba, luego de caminar por cerca de tres años en el proceso de reorganización, se pronosticó que el mismo futuro le iba a llegar, en el corto plazo, a las otras compañías del “grupo”. Pues bien, este jueves se conoció que BD Inmobiliaria y BD Barranquilla fueron a la liquidación debido a que no se presentó el acuerdo de reorganización.
El 21 de octubre de 2020, la Superintendencia de Sociedades decretó el inicio del proceso de reorganización abreviado de la sociedad BD Inmobiliaria. Luego en audiencia del 20 de mayo de 2021, se dio por terminado el proceso de reorganización abreviado y se decretó el inicio del proceso de liquidación simplificado en consideración a las manifestaciones presentadas por el promotor y en atención a que en audiencia no se presentó el acuerdo de reorganización.
La declaración de apertura del proceso produce la cesación de funciones de administradores, órganos sociales y de fiscalización, si los hubiere.
Los administradores, exadministradores, asociados y controlantes, a partir de la expedición del auto, están imposibilitados para realizar operaciones en desarrollo de su actividad, toda vez que únicamente conservan su capacidad jurídica para desarrollar los actos necesarios tendientes a la inmediata liquidación del patrimonio, sin perjuicio de aquellos que busquen la adecuada conservación de los activos. Los actos celebrados en contravención a lo anteriormente dispuesto, serán ineficaces de pleno derecho.
Uno de los procesos conocidos este jueves tres de junio inicia con un activo reportado de $7.061.599. Se advierte que este valor será ajustado con base en el valor neto de liquidación y será determinado realmente al momento de aprobarse el inventario de bienes por parte del juez del proceso, en la etapa procesal correspondiente.
La caída de BD Promotores
Doce años y medio duró activa la sociedad BD Promotores de los barceloneses Emilio Borrella Ortega y Margarita Fontanet Fontova, ésta última representante de Lodares 98, S.L. constituida en enero de 2008 en Barcelona y de la que figuraba como única propietaria Margarita Fontanet Fontova. BD es dueña del proyecto BD Bogotá y fue presidida por el cuestionado empresario Venerando Lamelas. El 25 de febrero se le dio la bendición final.
La sociedad también duró sobre aguando cerca de tres años, pero, la mala reputación que se tejió detrás de su presidente, Venerando Lamelas, más factores de cumplimiento ayudaron a marchitar cualquier viento de mejora para la compañía que el 16 de abril de 2018 entró al proceso de reorganización, luego de que reconoció que tenía deudas incumplidas por más de 90 días, por $76.528 millones. El jueves 25 de febrero se informó que la sociedad no va más y que dice tener un activo reportado de $134.980 millones con corte a 30 de septiembre de 2020.
La compañía, para 2018 reportó un pasivo total de $133.195 millones, respecto del cual las obligaciones incumplidas por más de 90 días equivalían al 57,45% del total del pasivo.
En ese momento, los pagos pendientes por concepto de retención en la fuente ya sumaban más de $14.098 millones y por retención de ICA $135.994.948.
De igual forma al ingreso a la reorganización, esto es hace tres años, la sociedad reportaba obligaciones vencidas por aportes al sistema de seguridad social por $135.582.673.
BD Promotores Colombia S.A.S. fue constituida el 22 de agosto de 2008 por Escritura Pública 1618 en la Notaría 41 de Bogotá por los empresarios barceloneses Emilio Borrella Ortega y Margarita Fontanet Fontova.
En su momento Margarita Fontanet Fontova también representaba a Connect Media Management S.L., Losilla Gestión S.L. como socios iniciales. Luego entró como socio Venerando Lamelas Fernández.
El proyecto BD Bacatá se lanzó en Colombia en 2008 y prometía estar listo en el segundo semestre de 2014, para ser financiado bajo la figura de los Fidis, Figura Internacional de Derecho Fiduciario Inmobiliario, que no debía garantizar una rentabilidad ni su redención en un plazo determinado.
En muchas ocasiones las autoridades debieron intervenir al detectar que si se ofrecían rendimientos fijos. Los FiDis son un derecho fiduciario tradicional sobre área, cuya rentabilidad depende del desempeño del activo inmobiliario subyacente.
Encabezó la primera etapa de comercialización de los FiDis el colombiano Rodrigo Niño, muy controvertido y muy polémico en su papel cuando trabajó para Fortune International Realty, hasta que Edgardo de Fortuna, el propietario de la inmobiliaria lo demandó a mediados del 2000. Sus diferencias fueron arregladas por un acuerdo de confidencialidad.
Niño, luego como comercializador del proyecto Trump Soho en Nueva York, enfrentó problemas cuando los clientes no pudieron cerrar el financiamiento en que se habían comprometido.
En febrero de 2012 el empresario inmobiliario español Venerando Lamelas, que promovía en Colombia el proyecto BD Bacatá, fue objeto de una querella criminal por los presuntos delitos de administración desleal, apropiación indebida y estafa en la gestión del proyecto inmobiliario de Plaza Cerdà.
En 2013 Venerando Lamelas, presidente de BD Promotores Colombia, se vio obligado a renunciar a estar al frente de la compañía que tuvo como contratistas a la española Alonso Balaguer y Arquitectos Asociados, a la organización internacional experta en bienes raíces Prodigy Network, y las empresas colombianas Prabyc Ingenieros Ltda y Acción Fiduciaria (el mismo de Factor Group).
BD Bacatá es un edificio de 240 metros de altura y 67 pisos en la torre sur y 156 metros divididos en 56 pisos en la torre norte, un centro comercial, hotel Bacatá (Eurostars), 117 oficinas, 405 apartamentos y 31 ascensores.
El último adiós
Luego de varias quejas de acreedores que siguen pidiendo a gritos ya no solo mantener en reorganización a BD, sino ir tras los recursos que, dicen, reposan en los patrimonios de Acción Fiduaciara, de Pablo Trujillo, y tras reconocer el 19 de octubre de 2020 que, ante la circunstancia coyuntural y la imposibilidad de determinación de reactivación de la industria hotelera en un 100%, no es posible vislumbrar el mejor escenario que garantice la protección de la empresa, este jueves 25 de febrero BD Promotores entró a liquidación.
En medio de este proceso, el 23 de septiembre de 2020, se le requirió al representante legal de la compañía para que dentro de los ocho días siguientes acreditara el pago de obligaciones post vencidas o las facilidades de pago otorgadas por los acreedores, la depuración de las obligaciones del artículo 32 de la Ley 1429.
Se reiteró la orden de presentar de forma completa la información financiera con corte a junio de 2020 requerida el 31 de agosto de 2020, a más tardar el 28 de septiembre de 2020; y mas tarde se ordenó a la promotora presentar dentro de los ocho días siguientes un informe sobre el estado actual de la compañía y rindiera un concepto sobre las perspectivas de recuperación del deudor.
El requerimiento fue contestado por la promotora el 19 de octubre de 2020, indicando que, ante la circunstancia coyuntural y la imposibilidad de determinación de reactivación de la industria hotelera en un 100%, no es posible vislumbrar el mejor escenario que garantice la protección de la empresa.
La sociedad el 30 de septiembre de 2020, presentó la información trimestral a 30 de junio de 2020. Así mismo, informó sobre el estado actual del proceso donde se evidencia el continuo incumplimiento de los gastos de administración, seguridad social y retenciones de carácter obligatorio.
Adicionalmente, indicó que la compañía se vio en la necesidad de cerrar el Hotel Augusta, el cual era la única fuente de ingresos para cubrir gastos básicos tales como servicios públicos, nóminas y aportes a seguridad social.
El 29 de septiembre de 2020, el banco Bbva solicitó a la SuperSociedades que, de manera oficiosa, declarara la apertura del proceso de liquidación de la concursada por haberse dado los presupuestos: (i) Ha incumplido con los gastos de administración; (i) El Hotel Augusta, única actividad comercial de la concursada no está en funcionamiento desde marzo de 2020; y (iii) En cualquier momento el juez del proceso 2019- 0003500 de restitución de inmueble arrendado imparte la orden judicial de entrega y se extingue posibilidad de que la concursada proponga un acuerdo de reorganización porque no tenía ingresos para su cumplimiento.
El 22 de febrero de 2020 el apoderado de la deudora hizo algunas manifestaciones sobre el estado del proceso y algunas gestiones adelantadas para la atención de gastos de administración.
Cartagena también en reorganización
Entre tanto y en línea con este proceso, el 21 de octubre de 2020, BD Cartagena entró a reorganización y se ordenó la coordinación con BD Promotores. Los acreedores e inversionistas, ante ello, siguen mostrando su afán e insisten a la SuperSociedades vincular al patrimonio autónomo a este proceso.
Acción Fiduciaria, en medio de este tire y afloje, según señalan los acreedores, ha dicho que las fiduciarias no garantizan la viabilidad del proyecto ni su adecuada operación.
Hay que recordar que el juez de quiebras admitió a reorganización empresarial a la sociedad BD Cartagena S.A.S., el 21 de octubre de 2020. Igualmente ordenó la coordinación de dicho proceso con el que adelanta la sociedad BD Promotores Colombia S.A. En reorganización, también están BD Inmobiliaria y BD Barranquilla.
Es evidente, dicen los acreedores, que el patrimonio autónomo Fideicomiso BD Cartagena Beach Club Hotel, era el encargado de administrar el desarrollo del proyecto, y asumió igual cantidad de obligaciones frente a consumidores como la sociedad BD Cartagena S.A.S. y en los mismos términos está incumplido, es decir, en cesación de pagos.
BD es el estructurador de un andamiaje a través de sociedades y patrimonios autónomos para captar recursos del público y con estos recursos financiar las obras de sus proyectos.
Así, el apalancamiento, para las obras, proviene de captación del público y parece no haber respaldo financiero, agregan los acreedores.
En el proyecto en Cartagena, señalan, ocurrió lo mismo que en Bogotá: los recursos de los inversionistas los capturó el patrimonio autónomo. Allí, los consumidores firmaron contrato con BD Bacatá o Cartagena como con el patrimonio autónomo.
Según los expertos la tarea de las autoridades no solo se debe centrar en las sociedades porque el dinero realmente está en el patrimonio autónomo.
Aquí lo que están diciendo los acreedores o inversionistas es: la SuperSociedades tiene que vincular al patrimonio autónomo a esta reorganización y tienen que coordinar los procesos.
Si bien en las recientes peticiones de los acreedores, la SuperSociedades ha negado la solicitud, los inversionistas esperan que la entidad, actúe de oficio. Dicen que está bien que el juez rechace sus solicitudes, pero que él está en la obligación de mirar qué es lo que está pasando al interior del proceso.
En opinión de los expertos, los procesos de liquidación o de reorganización de BD sólo servirán para hacerle un favor a Venerando Lamelas, ¿Por qué? Por que en estos procesos lo que se está haciendo es quitarle la administración al español y entregársela al promotor o liquidador sin tener fuente de recurso alguno para cubrir los gastos de administración.
Este factor, esbozado por los inversionistas, añade fuerza a la tesis de que lo que deben hacer las autoridades es “meter en un proceso de insolvencia” a los fideicomisos porque allá es donde están los activos.
Personas cercanas al proceso han señalado que si bien la reputación de Venerando Lamelas y de Acción Fiduciaria, en este proceso, no es el mejor, lo cierto es que la pandemia también ha afectado las metas.
En Bogotá, se construye un proyecto sobredimensionado, ubicado en la calle 19 arriba de la carrera séptima. Sumado a ello la coyuntura empata con la pandemia.
El efecto: ruidos más pandemia afectan el ingreso de oficinas, que hoy no se están utilizando y de la parte del centro comercial con que los cierres de las autoridades por la pandemia, tampoco traen el flujo esperado. Igual ocurre con el hotel porque no hay huéspedes.
En el caso de Cartagena ocurre los mismo, la mala reputación sumada a la coyuntura, frenan el apetito de futuros inversionistas de llevar sus recursos a los Fidis de BD.
En los documentos radicados por los acreedores ante la Superintendencia de Sociedades de forma contundente se pide “que disponga lo necesario para que el Patrimonio Autónomo Fideicomiso BD Cartagena Beach Club Hotel, sea sujeto de un proceso de reorganización empresarial coordinado con el de BD Cartagena S.A.S (…) teniendo en cuenta que (…) se cumple el supuesto de hecho para la vinculación del ente patrimonial como sujeto de un grupo de empresas, afectado en términos generales por las mismas causas de crisis”.
Hay que recordar que según reportes radicados por la firma DLP Piper ante el juez de quiebras, el 23 de diciembre de 2014, en virtud del Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable suscrito entre BD Cartagena S.A.S., en calidad de fideicomitente desarrollador, y Acción Sociedad Fiduciaria, se constituyó el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso BD Cartagena Beach Club-Hotel con el objetivo de desarrollar el proyecto.
Los inmuebles sobre los cuales se desarrollaría el proyecto son de propiedad de los Fideicomisos Parqueo Lote Uno Cartagena y Parqueo Lote Dos Cartagena. Así mismo, se pactó que el Fideicomiso BD Cartagena sería el beneficiario del 100% de los derechos fiduciarios de los Fideicomisos de los Inmuebles.
Para la financiación del proyecto, se señaló que los inversionistas podían adquirir derechos fiduciarios correspondientes al Fidecomiso BD Cartagena mediante la suscripción de un contrato de vinculación para asumir la calidad de partícipes. En tal sentido, se estableció que el fideicomiso contaría con dos clases de derechos fiduciarios: (i) derechos Fidi Smart1; y (ii) derechos Fidi Beach2.
En el contrato de fiducia se estableció que, en calidad de fideicomitente, BD Cartagena tenía la obligación de ejecutar los actos relacionados con la gerencia y construcción del Proyecto de índole administrativa, comercial, legal y económica-financiera, y cualquier otra inscrita en el numeral 9º del Decreto 2090 de 1989. Adicionalmente, se señaló que BD Cartagena quedaría obligada a “responder por el desarrollo, culminación de la construcción y dotación de cada etapa del Proyecto, y suscribir los contratos necesarios para el desarrollo y culminación del mismo”.
A su vez señala que “en ningún caso el Fideicomitente y/o Acción Fiduciaria garantizan la recuperación total o parcial de los recursos aportados por los Partícipes al Fideicomiso, así como tampoco la obtención de una rentabilidad sobre los mismos”.
No obstante, lo anterior, el Fidecomiso BD Cartagena Beach Club, en su calidad de vendedor, se encargó de promocionar el proyecto y de vender las participaciones de cada uno de los inversionistas a partir de contratos de vinculación.
A mediados de 2015, el proyecto alcanzó el punto de equilibrio, cumpliendo así con la totalidad de los requisitos previstos para que se diera por terminada la fase previa del proyecto. Una vez cumplidos los requisitos, Acción Fiduciaria le habría hecho entrega a BD Cartagena de los recursos recaudados mediante los contratos de vinculación, con la autorización del interventor, en los términos establecidos en el contrato de fiducia para que se iniciase la fase de construcción.
A partir de la culminación de la fase previa, BD Cartagena contaba con un periodo de 24 meses para dar por terminada la fase de construcción del proyecto. Conforme a lo anterior, la construcción del Proyecto debía culminar a mediados del año 2017.
BD Cartagena siguió adelante con la fase de construcción y finalizó en un 100% la fase estructural de ocho módulos del proyecto. Conforme a esto, el fideicomitente ratificó que se iniciaría la etapa de operación para el 2018.
Sin embargo, en el informe de gestión de Acción Fiduciaria del primer semestre del 2018, se manifestó la existencia de hechos relevantes que afectaban el avance de la obra y la terminación del proyecto, toda vez que no existía un aporte de los recursos necesarios por parte de BD Cartagena. Así las cosas, Acción Fiduciaria comunicó la imposibilidad de generación de planes de acción y reactivación del proyecto.
Desde marzo de 2019 están paralizadas las obras y se ha suspendido totalmente el desarrollo del proyecto, dice una de las inversionistas.
El 22 de enero de 2020, Acción Fiduciaria informó a los partícipes de la dificultad para terminar y desarrollar el proyecto por parte de BD Cartagena, y la posibilidad de venta del inmueble y la culminación del proyecto por parte de un tercero, o en su defecto, la liquidación del mismo.
Acción Fiduciaria explicó el esquema bajo el cual se estructuró el patrimonio autónomo, con el fin de determinar las obligaciones y el alcance de la responsabilidad de la Fiduciaria. Dijo que las sociedades fiduciarias no garantizan la viabilidad del proyecto ni su adecuada operación, por lo que considera que no es responsable de la viabilidad económica, técnica o constructiva del proyecto, ni garantiza o anuncia expectativas de rentabilidad, ni puede garantizar un resultado económico determinado.
Adicionalmente Acción Fiduciaria señaló que es el fideicomitente como promotor del proyecto el responsable del cumplimiento, ejecución y terminación de la construcción y el cumplimiento de las fases contractuales que llevan hasta la operación del negocio. A la los inversionistas dicen desconocer el estado real del proyecto y no haber recibido rendimientos que para la fecha deberían estar percibiendo.
El 21 de octubre de 2020, la Superintendencia de Sociedades admitió a un proceso de reorganización empresarial a la sociedad BD Cartagena S.A.S., al igual que ordenó la coordinación de dicho proceso con el que adelanta la sociedad BD Promotores Colombia S.A. Sin embargo, es evidente que el patrimonio autónomo Fideicomiso BD Cartagena Beach Club Hotel, era el encargado de administrar el desarrollo del proyecto, y asumió igual cantidad de obligaciones frente a consumidores como la sociedad BD Cartagena S.A.S. y en los mismos términos está incumplido, es decir, en cesación de pagos, señala el reporte de los abogados que representan a algunos los inversionistas.
Lo anterior, añade, es suficiente para derivar la necesidad inaplazable de convocar a este foro concursal al citado patrimonio autónomo, no vayan los consumidores-acreedores a sucumbir ante la complejidad del aparato contractual y societario del deudor, que le permite intentar compartimentar sus actuaciones, cuando en realidad las relaciones de crédito están inescindiblemente vinculadas, los órganos de gobierno son similares o idénticos, y las mismas personas tienen el control, directo o indirecto, de lo que ocurre en el grupo.
¿Qué sigue?
Los administradores, exadministradores, asociados y controlantes están imposibilitados para realizar operaciones en desarrollo de su actividad comercial, toda vez que únicamente conserva su capacidad jurídica para desarrollar los actos necesarios tendientes a la inmediata liquidación del patrimonio, sin perjuicio de aquellos que busquen la adecuada conservación de los activos. Los actos celebrados en contravención a lo anteriormente dispuesto, serán ineficaces de pleno derecho.
Queda prohibido disponer de cualquier bien que forme parte del patrimonio liquidable de la empresa o de realizar pagos o arreglos sobre obligaciones anteriores al inicio del proceso de liquidación judicial, a partir de la fecha de la presente providencia, so pena de ineficacia, cuyos presupuestos serán reconocidos por el juez del concurso sin perjuicio de las sanciones que este Despacho les imponga, tal como lo prevé el artículo 50.11 de la Ley 1116 de 2006. En próximos días el liquidador, Alejandro Revollo, quien también tuvo que capotear todo el proceso de liquidación e intervención por la captación ilegal de Premium, de los mimos de Interbolsa deberá comunicar a todos los jueces y autoridades jurisdiccionales, a las fiduciarias, a los notarios y cámaras de comercio que tramiten procesos de ejecución, de restitución, o de ejecución especial de la garantía sobre bienes del deudor, a través de medios idóneos, transcribiendo el aviso expedido por la SuperSociedades.